当前位置: 首页 > 法甲 > 正文内容

万柳书院蓄客堪比豪宅

作者: 朔州新闻网   来源朔州新闻网    发布时间2019-04-16

  摘要:一个未有任何宣传,样板间尚未完成的项目,低调蓄客不足两月,却已经接待了1500余组访客,48种户型几乎均有预定。诸如万柳书院对京城高端市场真正水温的测试结果,能否让11月初的“限高令”意识到后发而至的乱局?

  没有红头文件,也没有业内通告,与会的人讳莫如深,但是,自11月初以来,北京市住建委成功地在高歌猛进的高端物业市场撒下了路钉:单价高于4万元、涨价超10%的楼盘暂停入市。外界视之为“限高令”。

  11月上旬,北京市仅有4个住宅项目获得预售证,单价均在2万元左右。这进一步印证了4万元“限高令”的真实存在。

  一块巨石被扔进了水池,涟漪正在迅速扩散。谁是“躺枪者” 貌似清楚。在媒体的视野中,中赫万柳书院、泰禾北京院子、保利海德公园、万科北河沿甲柒拾柒号等赫然在列。按照普遍的预测,这些高端楼盘本应该在今年年底前相继入市销售,不料,最后冲刺路段遭遇“交通管制”。

  “限高令”的真实意图,已人尽皆知。但“限高令”能否达到原始目的,却是个未知数。自2010年北京市住建委首次通过预售许可证窗口指导来调节房价以来,高端楼盘的免疫力已经大大增强。同时,过去一年土地价格暴涨,高端楼盘的价格“底盘”愈发厚重。在不断累积起来的需求“堰塞湖”下,这场“限高令”究竟是帮忙,还是帮倒忙,构成了调控一景。

  应对之道

治疗癫痫疾病要花多少钱才行5; margin-top: 0px; margin-bottom: 0px">  “政府不让你卖,其实是帮你捂盘。”一位被停证的高端楼盘相关负责人断言。面对年底升温的“限高令”气氛,各房企对策各异。该负责人声称甘愿等待政府放行。

  开发商的底气来自北京地价的高涨。自融创中国9月4日以7.3万元楼面价拿下北京农展馆地块以来,开盘时间越延后,开发商似乎越有抬升房价的空间。

  “现在北京一拍完地,我们的客户来访量就立马大增。大家觉得地价这么高,在售楼盘还有上涨空间。”泰禾集团品牌总监沈力男说,北京院子蓄客量目前较为可观。

  据乐居获悉,10月中下旬曾是北京院子原定开盘日期,不料7万多元/平方米的报价因触碰建委红线被直接打回。目前,该项目的预售证仍然在办理过程中,只能原地等待与政府的进一步沟通。

  融创农展馆和中粮孙河单价地王之前,记录曾由4万元级别的中赫万柳书院保持。自2012年7月拿地以来,万柳书院一直保持着低调。根据市场研究机构预估的入市时间表,万柳书院应在今年下半年入市,价格区间预测在12万元至15万元/平米。根据同行的市调显示,这个货值过百亿元的高端项目,非正式蓄客两个月以来,访客到访1500余组,平均每套房超5组客户有购买意向,这些意向涵盖了所有48个不同的户型。

  在被问及受政府停发预售证影响时,中赫集团公关总监朱敏并未正面回应,“我们仍在按自己的开发节奏推进,目前每天都会新增20组左右的意向客户前来咨询。”他表示,在如何消解最新的政策影响上,公司并没有投入太多的精力。万柳书院是一个行业关注的标杆项目,公司的首要策略是不断做产品加法,以产品竞争力肇庆市癫痫病研究院赢得市场。

  入市时机被严控,中赫置地并不陌生。作为全国知名的“钓鱼台七号院”开发商,他们经历了多轮调控周期,对高端物业在政策面获得的严格“关照”已有相当经验。从另外一个角度看,在万柳书院项目上追求加法制胜,也表明开发商只能发力自身,从产品面延深意向客户的忠诚度。

  万柳书院楼面单价超4万元水平、货量仅仅约300套,“它究竟能向政府与市场表现出多少与价格匹配的产品硬实力,将成为它从住建委那里获得放行路条的最大底气。”一位同行分析道。

  这似乎正是万柳书院等一众楼盘的突围之道。据朱敏称,万柳书院室内的双重空气净化则可以保证空气中的PM0.3位于极低水平,在业主入住前房子要强制通风1500余次,相当于全天开窗通风近两年的换气量。在整个小区的总进水口与每户均安置了多重净水系统,可以有效过滤北京的较硬水质,另外,由于采用了光纤导管,车库里也有阳光。“这是中赫在万柳书院中坚持的尊重生活(空气、水和阳光)设计中的几个细节。”朱敏说。

  用这样的策略来说服政府,效果仍待观察。除了被动等待、专注产品外,也有一些高端楼盘选择借机“封盘”、待价而沽。比如保利海德公园与万科北河沿甲柒拾柒号。保利海德公园欲推别墅100多套,现已蓄客300余组。万科北河沿甲柒拾柒号仅24套现房待售,但毗邻故宫,位置优越。眼下,两个高端项目并未取得预售证或销售证。

  “在各自公司业绩中,这两大标杆项目扮演的不是现金流角色,而是要创造高利润,因此,这两个项目有理由借势拖至明年初入市,未来很可能进一步提高售价。”有业内人士评价说。

合肥癫痫病哪个医院好ne-height: 1.5; margin-top: 0px; margin-bottom: 0px">  市场动荡

  这次4万元“限高令”会终结于何时,构成了观察北京高端楼市水温的重要窗口时间。大部分受访者相信, “限高端”对市场并无太大冲击,不过会对明年的市场供应形成影响。预计,到元旦前后,高价房预售证将重启发放。

  根据年初北京市制定的调控目标,2013年北京新建商品住房价格与去年相比需保持稳定。2012年,新建房屋均价在2.07万元/平方米。与之相对的是,北京几乎面临调控不达标的风险。国家统计局数据显示,北京新建商品房房价同比涨幅已连续6个月领涨全国。根据北京房地产业协会统计,今年1-10月,北京市新建商品住房签约均价2.17万元/平方米,已比去年全年上涨近4.5%。

  官方撒出路钉,时近年底紧急刹车,限制高价房入市成为他们的首选。然而,以市场房价为指标的“停证”行为,其后遗症已经不是第一次显现。北京市整体高端住宅市场可能因此进入供需矛盾的波动周期。一边是现阶段被压缩的高端供应,一边是日益增加的购房需求。年底,包括万柳书院在内一众标杆项目的蓄客局面,已经测试出高端物业市场真正的水温。

  “在北京,高端客户也是一种'刚需'。”兰德咨询总裁宋延庆说。比如现在,在中赫万柳书院项目周边,旧有住宅的均价已超过10万元/平方米,其他高端人群的升级需求也在不断增加。根据上述同行市调,目前万柳书院的供需比超过1:5,周边强大的改善性需求加上自身的高端销售渠道,令这个未有任何宣传的项目未开盘便面临“一房难求”的局面。

  高涨的需求与被临时压制的供应量也让不少开发大同癫痫病医院商打起算盘,顺势延后开盘,意图在年后提高房价。但亚豪机构市场总监郭毅认为,高端市场又分为不同的等级,其中,以4万元—6万元、6万元—10万元/平方米,及10万元/平方米划分为三个级别,年后的集中放量仍可能造成市场动荡。“毕竟顶级豪宅每年消化量都相对稳定,若明年初集中释放,销售量未必立马随之跟上。”她说。

  但是,这也要看不同的区域。根据亚豪的数据,北京市海淀区每年新增商品住宅供应量逐年递减。截止今年11月6日,共861套、11.3万平方米;2012年,为4634套、62.53万平方米;2011年为5769套、62.65万平方米。多年供应不足,已是北京西部,尤其是海淀和西城区的常态。

  “限高令”传言背后,高端房销售战一触即发。由于时常被迫按下暂停键,高端楼盘的售房节奏被强行打乱,在供应量增长有限的背景下,需求量也在同步累积成一个高悬的“堰塞湖”。这会是谁的福音呢?

  “几千万的房子,本就跟普通老百姓没有关系。不如让它销售,交税,还拉动上下游行业发展,至于调控,针对刚需房就好。”另一位被“停证”的项目负责人说。

  这或许是刚需客与高端房购买者都愿意看到的景象。放开的刚需供应量减少了北京房价大涨的预期,而高端楼盘也将找到他们日益增加的购买者。“低端有保障、中端靠政策、高端靠市场”的新楼市三元论呼声渐起。现在,为了调和房产调控与高价楼盘之间的矛盾,同时稳定可能的市场动荡,从高端市场获取税费反哺保障房市场已经成为解决方案之一。

  “放开高端住宅的买卖,可为国家提供大笔税费,政府还可以把它转手,用来支持刚需市场。何乐而不为?”宋延庆说。

栏目热点